Congé pour vente et description du logement

Le congé que j’ai délivré à mon locataire en vue de la vente du logement indique simplement que la vente portera sur le logement « tel que décrit au bail », sans toutefois que cette description ne soit reprise dans le congé.

Cela m’expose-t-il à une annulation de mon congé ?

La jurisprudence impose une désignation suffisante du bien objet de la vente. De nombreux congés sont ainsi invalidés sur le fondement d’une description insuffisante ou inexistante (Cass. Civ. 3ème, 21 juin 2000 n°98-14.045 ; CA Paris, 3 octobre 2006, n°05/06287).

La jurisprudence admet toutefois une description succincte, dès lors que le bien objet de la vente est connu du locataire, lequel s’est par ailleurs fait décrire le logement dans le cadre du bail.

La loi n’impose pas, à titre d’exemple, que dans l’hypothèse où le logement loué et à vendre se trouve soumis au statut de la copropriété, le congé mentionne la surface carrez. (Article 15 II alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Il n’est pas non plus nécessaire d’annexer le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division au congé. (Cass. Civ. 3ème, 22 janvier 2003, n°01-13909).

Ainsi, La notion d’insuffisance de description est-elle appréciée souverainement par le juge saisi.

Il faut toutefois souligner que la notice obligatoirement annexée aux congés pour vente délivrés à compter du 1er janvier 2018, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, dispose, en son article 2-2-3 :

« le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ».

Il semble que la jurisprudence récente vérifie que cette condition est bien respectée. (CA Bordeaux, Chambre civile 1, 12 novembre 2019, n°19/01257)

Ainsi un congé délivré à compter du 1er janvier 2018, qui se contenterait de renvoyer aux dispositions du bail, sans reprendre en son sein la description du logement telle qu’elle figure au contrat de location, serait susceptible d’être frappé de nullité.

En toutes hypothèses, la jurisprudence n’annule les congés dépourvus de mentions suffisantes, qu’à la condition que le locataire soit en mesure de démontrer que le défaut ou l’insuffisance de mention lui a causé un grief. (Cass. Civ. 3ème, 8 février 1989 ; Cass. Civ. 3ème, 3 juillet 2002).

Cette nécessité de rapporter la preuve d’un grief est toutefois tempérée par la Cour de Cassation, laquelle a pu considérer que la seule omission des mentions obligatoires était par essence constitutive d’un grief, car privant le locataire du bénéfice d’informations essentielles. (Cass. Civ.3ème, 3 juillet 2002, n°01-02.472). Cet arrêt doit toutefois être lu avec réserve, dès lors qu’il portait sur l’absence d’une mention substantielle, relative aux droits de substitution dont devait bénéficier le locataire.