Diagnostic préalable à l'achat d'un logement : l'expérience conduite en Ecosse

Anil, Habitat Actualité, octobre 2004
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

En France, les dispositions actuellement à l'étude, destinées à améliorer l'information de l'acquéreur, (voire dans certains cas du locataire), pourraient conduire à regrouper dans un seul diagnostic remis à l'acquéreur, les différents constats relatifs à l'état du gros œuvre, l'amiante, le plomb, les termites. Une réforme du même type est à l'étude en Ecosse ; la décision dépend d'une expérimentation lancée le 14 juillet 2004 et qui ambitionne de porter sur 2000 transactions. Le " single survey " devrait améliorer l'information des acheteurs et favoriser la transparence du marché, mais il s'agit surtout d'éviter aux personnes intéressées par l'acquisition d'un logement ancien le désagrément d'avoir à engager des frais importants pour s'informer sur la qualité d'un logement dont ils ne seront pas nécessairement les acheteurs (1). Dans les quartiers populaires, 1/3 des ménages supportent des frais supérieurs à 100 £ pour des opérations qui n'aboutissent pas. Or une information préalable est indispensable ; une étude a en effet montré qu'un acheteur sur quatre était conduit dans l'année qui suit son acquisition à entreprendre des travaux d'un montant supérieur à 4000 £. Rappelons qu'en France une enquête conduite en 2002 par les ADIL auprès de 900 consultants ayant récemment acheté ou vendu un logement ancien montrait que le principal sujet de mécontentement concernait les "mauvaises surprises" postérieures à l'achat ; près d'un acheteur sur quatre indiquait avoir été confronté, postérieurement à l'acquisition, à des problèmes imprévus tenant au mauvais état du logement ou de ses équipements, et qui avaient nécessité des travaux importants (2).

Dans le nouveau schéma testé en Ecosse, le vendeur supporte le coût du diagnostic, environ 300 £, et le reporte sur l'acheteur final : le diagnostic est consultable par tous les acheteurs potentiels. Outre l'information sur l'état technique, ce diagnostic fournit des éléments sur les performances énergétiques du logement ainsi que
son accessibilité pour les handicapés ; il comprend également une estimation de la valeur vénale : or ce dernier point avait été explicitement écarté dans le projet de " Seller's information pack " porté par le gouvernement afin de ne pas fausser la fixation du prix par le libre jeu de l'offre et de la demande. Reste que le nouveau dispositif qui fait du vendeur le donneur d'ordre du diagnostic présente le risque que celui-ci soit établi de façon à donner une image trop favorable du logement. Une autre faiblesse tient à ce que l'acheteur ne sera plus libre de demander à l'expert de porter son attention sur tel ou tel aspect précis du bâtiment.

Mais la première étape consiste à convaincre 2.000 vendeurs de participer à l'expérimentation, ce qui suppose qu'ils avancent les frais du diagnostic qu'ils répercuteront, à terme, sur l'acheteur final.

(1) Environ 9 M de £ seraient consacrés chaque année en Ecosse à des expertises techniques qui ne conduisent pas à une vente, cf. également " le gazumping, sport national britannique " in " Marché de l'ancien, quel diagnostic ", ANIL janvier 2003
(2) idem