Vente de la résidence principale et règles fiscales
Pour des raisons professionnelles, j'ai du quitter ma région et la maison dont je suis propriétaire.
En attendant de trouver un bien à mon goût, je souhaite demeurer locataire. Le bailleur me propose de conclure un bail vide.
Je souhaite par ailleurs vendre ma maison. Pourrais-je bénéficier de l'exonération sur les plus-values ?
L’exonération de plus-value bénéficie au vendeur de sa résidence principale.
1/ Est qualifiée de résidence principale au sens de l’administration fiscale l’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Sur la notion d’effectivité
Il doit s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération.
Sur la notion de résidence habituelle
La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.
Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.
2/ Pour bénéficier de l’exonération sur les plus-values, la résidence doit être la résidence principale au jour de la cession.
Cette condition exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente. Par suite, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou sont à la disposition du titulaire d'un logement de fonction.
L'exonération est également refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.
Il existe toutefois une tolérance si le vendeur occupait encore le bien au jour de la mise en vente, et qu’il le quitte entre cette date et la réalisation juridique de la cession, sauf si dans cet intervalle, le bien a été donné en location ou occupée à titre gratuit ET à condition que la vente se réalise effectivement dans un délai raisonnable, retenu par l’administration fiscale comme étant au maximum d’une année.
Il résulte de ce qui précède que la conclusion d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur un bail d’habitation vide est effectivement de nature à entraîner la déqualification de résidence principale s’agissant de votre bien situé en Ile de France.
Sachez que votre bailleur vous propose cette modalité contractuelle car elle relève du droit applicable d’ordre public dans l’hypothèse où la location porte sur un logement occupé à titre de résidence principale par le locataire.
Dans le cas où vous souhaitez ne pas occuper le logement qui vous est proposé en cette qualité, il vous revient donc de proposer à votre bailleur une alternative quant au régime juridique retenu.
Vous sont ainsi offertes les possibilités suivantes :
• Conclure avec votre bailleur un bail mobilité, en savoir plus : www.anil.org/bail-mobilite/
• Conclure avec le propriétaire un contrat de location saisonnière,
• Conclure avec le propriétaire un bail soumis aux dispositions du code civil.
Dans tous ces cas de figure, sachez que vous ne pourrez en aucun cas vous prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment relatives au renouvellement tacite du bail ou aux modalités de congé.