Aller au contenu

Travaux urgents en copropriété : les obligations du syndic

Textes de référence

Articles 14-2, 18, 24 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis
Article 9 et 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965

Quel est le rôle du syndic en matière de travaux urgents de copropriété ?

En principe, en dehors des travaux d’entretien courant, le syndic ne peut entreprendre des travaux de réparation sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (article 24 de la loi du 10.7.1965).

Toutefois, dans le cadre de sa mission d’entretien et de conservation de la copropriété, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait ou supprimerait cette initiative du syndic serait réputée « non écrite », c’est-à-dire inapplicable (article 43 de la loi du 10.7.1965).

Qu’entend-on par travaux urgents de copropriété ?

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 se contente d’indiquer qu’en cas d’urgence, le syndic peut et doit agir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Faute de définition plus précise, le caractère d’urgence est une question de fait laissé à l’appréciation du syndic et du tribunal en cas de litige.

D’une manière générale, répondent à la notion de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d’éviter un préjudice imminent.

Les tribunaux ont ainsi pu considérer comme étant urgents au sens de la loi : des travaux d’étanchéité d’une toiture-terrasse, le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout, la remise en état de canalisations d'eau ou encore des travaux destinés à pallier à une grave insuffisance de chauffage.

Quelles sont les démarches à effectuer par le syndic lors de la mise en œuvre des travaux ?

Si les travaux sont effectivement urgents, le syndic doit les faire réaliser sans attendre la réunion de l’assemblée générale. Mais cela ne le dispense pas de certaines formalités rendues obligatoires par l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’information des copropriétaires et la convocation de l’assemblée générale

Lorsque le syndic procède de sa propre initiative à des travaux urgents, il est tenu d’en informer les copropriétaires (courrier, affichage, dépôt d’un avis dans la boite aux lettres ...).
Le syndic est aussi tenu de convoquer  « immédiatement » une assemblée générale pour faire ratifier, a posteriori, le devis et les travaux réalisés (décret du 17.03.1967 art. 37).
Cette obligation doit être respectée rigoureusement, que le syndic soit professionnel ou bénévole, et alors même que le montant des travaux serait modeste.

L’absence de convocation ou la convocation tardive donne le droit de contester les charges. En effet un copropriétaire ne peut être condamné à payer sa quote-part du montant des travaux effectués dans l’urgence, si le syndic na pas ensuite convoqué une assemblée générale.

Suite à sa convocation, soit l’assemblée générale prend acte de l’urgence et ratifie les mesure prises par le syndic soit, si elle estime que les travaux n’étaient ni urgents ni nécessaires, elle conteste son initiative. Dans ce dernier cas, le syndicat reste malgré tout engagé à l'égard des entreprises auxquelles il a été fait appel. Pour obtenir le remboursement, il doit alors intenter une action en justice contre le syndic.

La demande de provisions après avis du conseil syndical

En vue de l’ouverture de chantier et de son approvisionnement, le syndic peut demander aux copropriétaires, sans que l’assemblée générale l’y autorise préalablement, le versement immédiat d’une provision. Il doit alors préalablement demander l’avis du conseil syndical s’il en existe un.
La provision ne peut être supérieure à 1/3 du montant du devis estimatif des travaux (article 37 al.2 du décret du 17.3.1967).
Le syndic ne peut demander ensuite de nouvelles provisions aux copropriétaires que si l’assemblée générale qu’il a immédiatement convoquée l’y autorise (article 37 al.3 du décret du 15.3.1967).

Exceptionnellement, l’assemblée générale peut affecter, tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 14-2 de la loi du 10.7.1965).

Dans quelle mesure la responsabilité du syndic peut-elle être engagée ?

Il appartient au syndic, en présence d’un état de fait, d’apprécier avec prudence s’il doit agir spontanément ou requérir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
En effet, s'il se dispense d'obtenir l'accord des copropriétaires pour entreprendre des réparations ni urgentes ni indispensables, le syndic excéderait les limites de son mandat, engagerait sa responsabilité civile et s'exposerait à devoir rembourser au syndicat le montant des travaux.

À l'inverse, s'il n'a pas cru devoir intervenir ou s’il tarde à agir, préférant attendre une décision de l'assemblée générale, il engage sa responsabilité si, entre-temps, des dommages sont provoqués par l'état défectueux des parties communes.
Mais encore faut-il que le syndic puisse agir. Si l’assemblée générale des copropriétaires a voté le report des travaux, faute de moyens pour les financer ou si elle a refusé expressément de les effectuer,  le syndic ne peut être tenu responsable de son inaction.

Enfin, si le défaut de convocation de l’assemblée aux fins de ratification des travaux urgents constitue une faute du syndic, il  n’ouvre droit à des dommages intérêts que si la copropriété prouve que cela lui a causé un préjudice, c’est-à-dire que les travaux n’étaient pas indispensables.

 

Retour en haut de page