Limiter les risques d'impayés de loyer

Les précautions à prendre préalablement à la signature du bail

Vérifier l’identité et le niveau de ressources du locataire et de sa caution

Pour limiter les risques d’impayés de loyers, le bailleur doit sélectionner avec soin son futur locataire.
A cette fin, le propriétaire ou son représentant (agent immobilier, notaire...) peut demander au candidat locataire et à son éventuel cautionnaire certains documents. Ces documents lui permettront de s’assurer de leur situation.

Une liste limitative de documents exigibles est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Cette liste s’applique aux contrats de location (vide ou meublée) de logements loués dans le parc privé à titre de résidence principale.
Peuvent ainsi être demandés au candidat locataire et, le cas échéant, à sa caution : une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile ainsi qu’un ou plusieurs documents attestant de leur situation professionnelle et de leurs ressources.

Le bailleur qui exigerait du candidat locataire ou de la personne qui se porte caution pour lui, des documents autres que ceux figurant dans la liste établie par le décret du 5 novembre 2015 est passible d’une amende administrative de 3 000 € (15 000 € si le bailleur est une personne morale).

Anticiper le versement en tiers payant des aides au logement

Préalablement à la signature du bail, le bailleur peut s’assurer de l’éligibilité du candidat locataire aux aides au logement. A ce titre, il est en droit de demander à ce dernier une attestation de simulation établie par l’organisme payeur des aides au logement.

Si le locataire est éligible à une Allocation de logement (AL), le bailleur pourra, dès l’ouverture du droit, demander à la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) qu’elle lui soit versée directement selon le principe du tiers payant. En contrepartie, la somme reçue sera déduite du montant du loyer.
Si le logement ouvre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL), celle-ci est en principe versée en tiers payant.

Les garanties permettant de sécuriser le paiement des loyers

Afin de se prémunir du risque d’impayé de loyer, le bailleur est en droit de recourir à une garantie telle que :

le cautionnement,
ou l’assurance « loyers impayés ».

Dans certaines situations, le locataire peut bénéficier d’une garantie spécifique : la garantie VISALE (VISA pour le logement et l’emploi).

Le cautionnement

Le cautionnement est un contrat écrit par lequel une personne (le cautionnaire) s’engage envers le bailleur à payer à la place du locataire, en cas de défaillance de ce dernier dans les obligations qui lui incombent.
Son cumul avec une assurance couvrant les risques de loyers impayés ou toute autre forme de garantie est interdit, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Plus qu’un simple engagement moral, le cautionnement est un acte grave qui engage les revenus et biens personnels de la caution. C’est pourquoi, afin de protéger la personne physique qui se porte caution, l’acte de cautionnement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions destinées à s’assurer du caractère éclairé de son consentement (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). A cet égard, l’article 134 de loi ELAN du 23 novembre 2018 est venu simplifier le formalisme de l’acte de cautionnement en supprimant l’obligation du caractère manuscrit de ces mentions.

La rédaction de l’acte de cautionnement doit se faire avec circonspection, dans la mesure où elle détermine la portée de l’engagement du cautionnaire.

En effet, le degré d’engagement de la caution varie selon que l’acte de cautionnement prévoit une clause de solidarité (caution solidaire) ou non (caution simple).

En cas de caution simple, la caution peut exiger du bailleur qu’il demande préalablement le paiement au locataire. La caution n’est alors tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. S'il y a plusieurs cautionnaires, la dette est divisible ; chaque cautionnaire ne pourra être poursuivi que pour une part de la dette.
En cas de caution solidaire, le bailleur pourra s’adresser directement au cautionnaire en cas d’impayé. S’il y a plusieurs cautions solidaires, chaque cautionnaire peut être poursuivi pour l’ensemble de la dette. Dans cette hypothèse, le cautionnaire qui se serait acquitté de la dette dispose d’un recours contre les autres cautionnaires, chacun pour sa part. Si le locataire s’avère solvable, la caution qui a payé à sa place la dette locative bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut ainsi intenter une action contre le locataire débiteur afin d’obtenir le remboursement des sommes versées au bailleur.En outre, l’engagement du cautionnaire peut être à durée déterminée ou indéterminée.
En cas de cautionnement à durée déterminée, le cautionnaire est tenu jusqu’au terme prévu dans l’acte de cautionnement. Il est automatiquement libéré de toutes les dettes qui naîtraient postérieurement à cette échéance.
En cas de cautionnement à durée indéterminée, le cautionnaire peut résilier son engagement à tout moment, sans l’accord du bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. La résiliation prendra alors effet au terme du contrat de location en cours, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé.

Le cas particulier de la colocation

Dans le cadre de la colocation, l’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au plus tard, dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du préavis (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier le colocataire qui bénéficie de sa garantie. Si la caution s’engage au profit de plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, le locataire dont le départ mettra fin à son engagement. À défaut, l’acte de cautionnement est nul.

L’assurance « loyers impayés »

Le bailleur peut souscrire une assurance « impayés de loyers » selon le mécanisme classique du contrat d’assurance.
En cas de gestion directe, il peut s’adresser à la compagnie d’assurance de son choix selon les conditions proposées par celle-ci.
Il peut également souscrire une assurance par l’intermédiaire du professionnel auquel il a confié la gestion du bien.

D’une manière générale, une assurance « loyers impayés » prend en charge :

le remboursement des loyers et des charges ;
les indemnités d’occupation mises à la charge du locataire ;
les frais de contentieux et de recouvrement

Toutefois, il est également possible de garantir le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations ou encore les frais de déménagement et de vacance de location.

L’assurance « loyers impayés » est un dispositif payant. Son prix est fixé sur la base d’un pourcentage établi en fonction du montant du loyer. Il varie en fonction des garanties incluses, des conditions d’indemnisation prévues au contrat (durée d’indemnisation, délais de carence, franchises…) et de la nature du logement locatif.
Pour être valable, un contrat d’assurance doit porter sur un risque non encore réalisé. Dans le contrat d’assurance « loyers impayés », le risque étant le non-paiement des loyers, le locataire doit donc être solvable au moment de sa souscription.

La garantie Visale

La garantie Visale est un dispositif de cautionnement spécifique qui permet de sécuriser le paiement des loyers et des charges de la résidence principale du locataire. Ce service, financé et géré par Action Logement, est entièrement gratuit et non cumulatif avec toute autre forme de garantie (notamment cautionnement ou assurance).

Ce dispositif s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans quelle que soit leur situation (salariés, étudiants, alternants…) ainsi qu’aux salariés (ou titulaires d’une promesse d’embauche) du secteur privé âgés de plus de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail (hors CDI confirmé), embauchés depuis moins de 6 mois ou en mutation professionnelle. Sont également éligibles à cette garantie les ménages entrant dans un logement locatif privé via un organisme d'intermédiation locative agréé.

La garantie Visale couvre les loyers et charges impayés (hors dégradations locatives) pendant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées dans le parc locatif privé et de 9 mensualités dans le parc locatif social.

En cas d’impayé de loyer, le bailleur pourra obtenir le règlement des sommes dues auprès d’Action Logement, en lieu et place du locataire, sans franchise ni délai de carence. Le locataire devra ensuite rembourser l’organisme selon un échéancier adapté à sa situation financière. A défaut, Action Logement pourra agir en résiliation du bail à la place du bailleur et obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes dues.