La lutte contre les marchands de sommeil : enjeu majeur de la lutte contre l'habitat indigne
Le vocable « marchand de sommeil » semble trouver une origine historique dans la pratique abusive, au XIXème siècle, de certains propriétaires d’immeubles parisiens qui louaient très cher la nuitée, des logements en très mauvais état, aux provinciaux nouvellement arrivés à la capitale pour trouver du travail.
Il est aujourd’hui très usité dans le langage courant, ainsi que dans le cadre des politiques publiques instaurées en matière de lutte contre l’habitat indigne.
Mais que recouvre au juste ce terme ?
1. Une définition du « marchand de sommeil » ?
La politique répressive en matière d’habitat (et notamment les dispositions issues de la loi du 24 mars 2014 dite Loi ALUR et de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN) s’appuie sur cette notion.
Il n’existe pas de définition juridique proprement attachée à la personne de marchand de sommeil.
C’est au travers de certaines de ses actions, aujourd’hui pénalement sanctionnées, qu’il peut être caractérisé.
2. Une notion attachée à l’état du logement ?
Le fait de ne pas entretenir son patrimoine ne suffit pas à qualifier un bailleur de « marchand de sommeil ». De même qu’un bien frappé d’un arrêté d’insalubrité n’est pas forcément loué par un « marchand de sommeil ».
Ainsi, la qualification de « marchand de sommeil » ne dépend pas seulement des désordres constatés dans un logement.
3. Une notion attachée à l’intentionnalité ?
En réalité, cette notion implique certes une situation d’habitat indigne, mais surtout la connaissance par le bailleur de la situation, la volonté de maintenir cette situation, voire de l’organiser et la volonté de profiter d’une position de faiblesse (du locataire en l’occurrence).
Dans une communication du 9 octobre 2019, accompagnant l’annonce de la mise en place d’une ligne dédiée « Info Logement Indigne » (0 806 706 806), le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales définit le marchand de sommeil comme suit :
« Un marchand de sommeil, c’est un propriétaire qui abuse de ses locataires en louant très cher un logement indigne, les mettant directement en danger : insalubrité, suroccupation organisée, division abusive de pavillons, etc. […] Parce que les marchands de sommeil entretiennent l’habitat indigne et le mal-logement tout en exploitant la détresse des plus démunis […] ».
Cette définition met en exergue l’intentionnalité du bailleur :
- D’entretenir un habitat indigne mettant le locataire directement en danger
- De maintenir le locataire en situation de mal- logement
- D’exploiter notamment sur le plan économique (location onéreuse) la détresse des plus démunis
4. Quels sont les enjeux de la lutte contre les « marchands de sommeil » ?
Parmi les principaux enjeux affichés de la politique publique de la lutte contre les « marchands de sommeil » figurent :
- La volonté de résorber l’habitat indigne
- Une incitation accrue des bailleurs à revenir sur le « droit chemin » ou à ne pas s’en écarter en alourdissant les peines existantes
- La répression pénale les bailleurs contrevenants
- La protection des victimes
- La prévention et l’enrayement du développement de leurs patrimoines constitués de logements dégradés, notamment au sein des copropriétés.
En effet, le « marchand de sommeil » investit autant le parc de logements individuels que le parc collectif, avec un risque accru pour ce dernier d’entrainer la copropriété dans une spirale menant à la dégradation, notamment sur un plan financier (charges de copropriété impayées).
5. Quelles réponses ?
Depuis plusieurs années, le législateur met en place des dispositions visant à mieux traiter l’habitat indigne en aggravant les sanctions pénales, en renforçant le rôle des organismes payeurs de l’allocation de logement, en instaurant des astreintes administratives accompagnant les arrêtés, en mettant en place le dispositif dit du « permis de louer ».
Dans sa communication du 9 octobre 2019, le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, affiche clairement sa volonté de s’attaquer « vigoureusement » aux marchands de sommeils en durcissant les sanctions à leur encontre.
Ce durcissement, prévu par des dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018, consiste essentiellement en la mise en place de peines complémentaires prononcées lors de certaines condamnations pénales en rapport avec une situation d’habitat indigne et qui correspondent à des sanctions financières :
- La présomption de revenus tirés des activités frauduleuses
- La confiscation systématique de leurs biens et le cas échéant des indemnités d’expropriation
- L’impossibilité d’acquérir de nouveaux biens à usage locatif pendant 10 ans (auparavant 5 ans)
- L’obligation pour les syndics professionnels, les administrateurs judiciaires et les agences immobilières de les dénoncer
Pour en savoir plus sur les sanctions pénales en matière d’habitat indigne : https://www.anil.org/jurisprudences-habitat-indigne-en-matiere-penale/
Cet arsenal répressif est complété par la circulaire interministérielle du 8 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la lutte contre l’habitat indigne.
Signée par la Garde des Sceaux, Ministre de la Justice et le Ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la Ville et du Logement, cette circulaire vise à :
- Renforcer la coordination de l’action administrative et judiciaire en associant le parquet à l’action des Pôles Départementaux de Lutte contre l’Habitat Indigne, en renforçant les actions menées notamment concernant les copropriétés…
- Renforcer l’efficacité du traitement judiciaire des situations d’habitat indigne.
En savoir plus sur l'action de l'ADIL 82 en matière de lutte contre l'habitat indigne.