Bail mobilité
L’article 107 de la loi ELAN (Evolution du Logement de l'Aménagement et du Numérique) crée un nouveau contrat de bail: le bail mobilité. Il en fixe le cadre légal en insérant dans la loi du 6 juillet 1989 le titre Ier ter « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité ».
Qui sont les bénéficiaires du bail mobilité?
Tout le monde n'a pas accès au bail mobilité.
Ce nouveau contrat ne peut être conclu que s’il est justifié par des circonstances particulières liées au statut du locataire.
En effet, l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi Elan précise que les locataires éligibles au bail mobilité doivent justifier, à la date de prise d’effet du contrat, être :
- en formation professionnelle ;
- en études supérieures ;
- en contrat d’apprentissage ;
- en stage ;
- en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
- en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.
Aucune condition de ressources, ni de limite d'âge n’est fixée.
Le motif de mobilité professionnelle retenu doit être clairement indiqué dans le bail. Le locataire devra fournir un justificatif à la signature du bail.
Pour les locataires ne répondant pas à un des motifs de mobilité prévus par la loi, il faut opter pour un contrat de location classique.
Quels sont les logements concernés par le bail mobilité ?
Seul un logement meublé, c’est-à-dire « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989), peut faire l’objet d’un bail mobilité (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989). Peu important que celui-ci soit loué à titre de résidence principale ou non.
Toutefois, les logements-foyers et les logements des organismes HLM, conventionnés ou non à l’APL ne s'inscrivent pas dans ce nouveau dispositif contractuel.
Quelle est la durée du bail mobilité ?
La durée du bail mobilité est fixée au nouvel article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est conclu pour une durée comprise entre un mois et dix mois, non renouvelable et non reconductible.
Toutefois, il est possible, une fois, de conclure un avenant pour modifier la durée du contrat, si la durée totale d’occupation ne dépasse pas 10 mois.
La forme et le contenu du bail mobilité
La loi ne prévoit pas la mise en place d’un contrat type, s’agissant du bail mobilité.
Toutefois, afin de garantir une sécurité juridique suffisante aux parties, le nouvel article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de bail mobilité soit établi par écrit et qu’il comporte certaines mentions obligatoires.
Outre les mentions du bail meublé classique, le bail mobilité doit ainsi contenir :
- le motif pour lequel le locataire signe un bail mobilité, justificatif à l’appui (contrat de travail, convention de stage, etc) ;
- une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;
- une mention obligatoire selon laquelle le contrat de location est soumis au régime du bail mobilité. A défaut, le bail sera soumis au régime du bail meublé de droit commun.
Par ailleurs, le bailleur devra fournir au locataire le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi de 1989, et si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives.
La soumission du bail mobilité à la loi du 6 juillet 1989
Par un système de renvoi, l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi Elan rend applicables au bail mobilité les grands principes qui régissent le bail d’habitation, à savoir :
- L’interdiction des discriminations (Art. 1er),
- L’exigence d’un état des lieux (Art. 3-2),
- La fourniture d’un diagnostic technique lors de la signature du contrat (art. 3-3),
- Les clauses réputées non écrites (Art. 4),
- L’encadrement de la rémunération des gestionnaires locatifs (Art. 5),
- L’obligation de délivrer un logement décent (Art. 6),
- Les obligations du locataire (Art. 7),
- La prescription triennale des actions dérivées du bail (Art. 7-1),
- L’interdiction de la sous-location et de la cession (Art. 8),
- Certaines règles de la colocation (Art. 8-1 I à IV),
- L’encadrement des loyers en zone tendue (Art. 18 et 25-9 I),
- La transmission gratuite d’une quittance de loyer au locataire qui le demande (art. 21)
- L’interdiction du cautionnement lorsque le bailleur bénéficie d’une garantie autre (Art. 22-1),
- La liste limitative des pièces justificatives pouvant être exigées (Art. 22-2),
- La définition du logement meublé (Art. 25-4),
- L’inventaire du mobilier (Art. 25-5).
Le loyer et les charges locatives dans le bail mobilité
Le montant du loyer
En principe, le montant du loyer pourra être fixé librement entre les parties et ne pourra être révisé en cours de bail (art. 25-16 de la loi du 6 juillet 1989).
Toutefois, ce nouveau type de bail sera également concerné par le régime d’encadrement des loyers issu de la loi Alur du 24 mars 2014 dont la loi ELAN prévoit le remaniement.
Ainsi, dès lors que le logement se trouvera en « zone tendue », , le loyer pourra être soumis à un double dispositif d’encadrement visant à plafonner les niveaux des loyers dans les villes qui le pratique (art. 140 de la loi Elan) ainsi qu’à limiter l’évolution du montant des loyers en cas de relocation (article 25-12 et article 18 de la loi du 6 juillet 1989).
Le forfait de charges obligatoire
Le nouvel article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont obligatoirement payées sous la forme d’un forfait, c’est-à-dire un montant fixe de charge à verser simultanément au loyer selon la périodicité prévue au contrat et qui ne peut faire l’objet d’aucune régularisation ultérieure.
Le montant du forfait de charges doit être défini dans le contrat et fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de la définition des charges récupérables issue de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réellement dues.
Quelles garanties pour le bail mobilité ?
La loi ELAN interdit qu’un dépôt de garantie ne soit exigé par le bailleur (art. 25-17 nouveau de la loi du 6.7.1989).
Cependant, afin de sécuriser cette nouvelle catégorie de location, les propriétaires bailleurs seront protégés par la garantie locative Visale, financée et gérée par Action Logement, qui sera ainsi étendue à toutes les personnes éligibles au bail mobilité.
Par ailleurs, il reste possible pour le bailleur de demander une caution.
Enfin, dans le cadre de la colocation, l’article 25-13, II de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions. Une telle clause serait réputée non écrite. Ainsi, le locataire qui quittera les lieux en cours de bail, après avoir délivré congé, sera assuré de ne plus être tenu au versement des loyers dus pour la durée restante du bail. Il en ira de même pour la personne s’étant portée caution.
L’extinction du bail mobilité
En cours de bail, le nouvel article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Le bailleur est pour sa part tenu pour la durée du bail indiqué au contrat.
Lorsque le contrat parvient à son terme, le bail mobilité prend fin de plein droit, sans nécessité pour le bailleur de délivrer congé.
Le locataire est donc déchu de tout titre d’occupation du logement loué, aucun renouvellement ni aucune reconduction tacite n’étant possible.
Enfin, si les parties souhaitent poursuivre la location, il est possible de conclure un avenant, si et seulement si, au total la durée d’occupation du logement ne dépasse pas 10 mois.
Dans le cas contraire, il faudra opter pour un bail de location meublé classique.